Il diffondersi del virus Covid-19 sull'intero territorio nazionale, ha generato non solo una grave emergenza sanitaria, ma anche un impatto negativo sull'economia del paese : in particolare per tutti coloro che sono stati costretti a chiudere le proprie attività a seguito del DPCM emanato per fronteggiare l’epidemia in corso.
Ci si chiede se è ipotizzabile sotto un profilo giuridico la sospensione del pagamento del canone e sulla base di quali argomentazioni.
Un primo motivo potrebbe essere rappresentato dalla sopravvenuta impossibilità di utilizzare l’immobile e con esso la prestazione che legittimerebbe la sospensione dei pagamenti.
“Posso sospendere il pagamento del canone di locazione dell’immobile ove esercito la mia attività ?” è la domanda più frequente.
È pacifico che il conduttore non possa sospendere il pagamento del canone per nessuna ragione, salvo il caso in cui l'immobile sia materialmente inutilizzabile.
L'immobile, è, sia nella pacifica disponibilità del conduttore, sia in condizioni di poterlo utilizzare ma non posso svolgervi la mia attività peraltro fonte del mio reddito.
Tale impossibilità non è imputabile a nessuna delle parti contraenti ( il locatore ed il conduttore sono esenti da colpe) ma solo ed esclusivamente ad una emergenza straordinaria di tutela della salute.
Il conduttore potrebbe non aver interesse a liberarsi dal vincolo contrattuale sia nel caso in cui avesse investito denaro nell’immobile sia perché l’ubicazione dello stesso è commercialmente molto valida una volta debellata l’epidemia.
Gli scenari ipotizzabili sono la sospensione del pagamento del canone, l’interesse a continuare nella locazione una volta passata l’epidemia ed il diritto del proprietario che non ha più il possesso dell’immobile al pagamento del canone.
Sotto il profilo della tutela del conduttore è indubbia la sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione: in effetti, il conduttore non può, per una causa a lui estranea, utilizzare l'immobile per la ragione per cui lo aveva affittato.
Se da una parte il conduttore continua ad avere la disponibilità dell'immobile, dall’altra è venuta meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto.
Da ciò potrebbe derivare una legittima sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla normativa d'urgenza, oltre al diritto di reclamare il rimborso della parte di canone non goduto in quanto l’immobile è divenuto completamente inutilizzabile e con esso la prestazione.
Si potrebbe, quindi, individuare nel "coronavirus" il motivo straordinario ed imprevedibile quale causa legittima di inadempienza dei contratti di locazione commerciale, muovendosi non in base alle norme che riguardano il contratto di locazione, bensì facendo riferimento alle disposizioni che regolano il rapporto obbligatorio.
Il consiglio pratico al fine di evitare una azione di sfratto per morosità dopo un attento esame della singola posizione è quello di formalizzare al proprietario una richiesta di sospensione del canone di locazione per tutta la durata dell'emergenza sanitaria motivandola con la sopravvenuta impossibilità di adempiere agli obblighi contrattuali per causa di forza maggiore (motivi straordinari e imprevedibili).
Diversi potrebbero essere gli effetti conseguenti, dalla sospensione alla riduzione del canone.
La complessità della situazione lascia poco spazio a risposte generali, ma impone un'attenta analisi caso per caso, al fine di raggiungere ad soluzione conciliativa secondo criteri di solidarietà e buona fede, ispirati prima che dal diritto, dal buon senso.